Wie een gemeubelde kamer of vakantie- woning verhuurt en daarbij een bijkomende dienst verleent, moet vanaf 1 juli verplicht 6 procent btw aanrekenen. Dat leidt tot bijkomende formaliteiten, maar het heeft ook zijn voordelen.

Verhuurt u een gemeubelde kamer, een chalet in de Ardennen of een appartement aan zee? Boven op de drukte die gepaard gaat met de start van de zomervakantie moet u rekening houden met nieuwe btw-regels. Als u bij de gemeubelde verhuur een fysiek onthaal, huishoudlinnen of dagelijks ontbijt aanbiedt, dan bent u vanaf begin juli btw-plichtig. Het maakt niet uit of u zelf verhuurt of in samenwerking met platformen zoals Airbnb, Booking.com of Belvilla.

De nieuwe btw-regeling voor hotel- diensten stond in het begrotingsakkoord van eind vorig jaar en treedt vanaf 1 juli in werking. ‘De regeling is volgens de wetgever bedoeld om een gelijk speelveld te creëren tussen enerzijds privéverhuurders die vaak worden geholpen door elektronische platformen en anderzijds de hotel- sector’, zegt Tim Van Sant, btw-specialist bij PwC Tax Consultants. ‘In vergelijking met het verleden zijn verhuurders vanaf 1 juli veel sneller btw-plichtig.’ Wat moet u weten als u particulier verhuurt?

1. Alleen in combinatie met hoteldiensten

De nieuwe btw-regeling is er alleen voor wie gemeubeld verhuurt en daarbij een dienst aanbiedt. De btw-plicht is er zodra u een van de volgende drie diensten aanbiedt:

- Een fysiek onthaal van de gasten. Dat is de ontvangst en de bijstand op vraag van de klanten gedurende minstens een groot deel van de dag. Als het alleen om een telefonisch of digitaal contact geldt dit niet.

- Terbeschikkingstelling van een laken- en/of handdoekenpakket. Bij verblijven van meer dan een week (7 overnachtingen) moeten die minstens een keer per week ververst worden.

- Dagelijks ontbijt. Als er bijvoorbeeld bij een verblijf van een week alleen in het weekend een ontbijt is, dan is niet aan de voorwaarde van bijkomende dienst voldaan.

‘Verhuurt u een gemeubeld logies en staat u in voor het fysieke onthaal, zonder enige bijkomende dienst, dan zal in de nieuwe regeling sprake zijn van een hoteldienst die aan de btw is onderworpen. In het verleden was dat vrijgesteld’, zegt Van Sant. ‘De verhuurder hoeft de diensten niet zelf te verzorgen, hij kan ze ook uitbesteden.’ Zo kan het onthaal door een immokantoor verzorgd worden of kan voor het ontbijt gewerkt worden met ontbijtvouchers waarmee in een nabijgelegen brasserie ontbeten kan worden.

‘In tegenstelling tot wat vroeger het geval was, hoeven die diensten niet in de prijs inbegrepen te zijn. Voor de extra dienst mag een afzonderlijke prijs of supplement aangerekend worden’, zegt Van Sant. Zo is het mogelijk dat een studio wordt verhuurd voor 400 euro per week en er 50 euro wordt aangerekend voor een handdoekenpakket.

Voor een loutere verhuring van gemeubeld logies - zonder enige bijkomende dienst - verandert er niets. Dat blijft een vrijgestelde onroerende verhuur waarop geen btw moet aangerekend worden. Schoonmaak en een betaling voor het verbruik van water, elektriciteit en verwarming worden door de fiscus niet beschouwd als een extra dienst. Voor de verhuur van een appartement aan de zee waarbij aan het begin alleen de sleutel wordt overhandigd door het verhuurkantoor wijzigt er dus niets. De btw-plicht is er ook niet als de huurder diensten aangeboden krijgt, maar ze niet gebruikt.

2. Verhuur voor minder dan 3 maanden

De btw-regeling is er alleen voor de verhuur op korte termijn: de verhuurperiode moet minder dan drie maanden bedragen. Wordt een gemeubeld logies voor drie maanden of langer verhuurd, dan is er een vrijstelling van btw.

3. Btw aanrekenen

Als een gemeubeld logies voor minder dan drie maanden wordt verhuurd en er diensten worden aangeboden, moet er verplicht btw aangerekend worden op de prijs van zowel het logies als de diensten. Dat is een verlaagd btw-tarief van 6 procent. ‘Die btw moet vanaf de eerste euro omzet aangerekend worden. Aanbieders van gemeubelde verblijven komen sinds 1 januari van dit jaar niet meer in aanmerking voor de btw-vrijstelling voor kleine ondernemingen’, zegt Van Sant. Door dat systeem kunnen ondernemers die minder dan 25.000 euro omzet realiseren kiezen voor een vrijstelling van btw, waardoor ze geen btw hoeven aan te rekenen en geen btw-aangifte moeten indienen.

Geldt de btw-plicht ook voor een eigenaar die maar één gemeubeld vakantiehuis of kamer verhuurt? ‘Het aantal panden dat u ter beschikking stelt als gemeubelde vakantiewoning is niet relevant om te weten of u daardoor btw-plichtig wordt. Het volstaat dat u maar één woning regelmatig verhuurt in het kader van het beheer van uw privévermogen’, zegt Van Sant.

Als u onder de nieuwe btw-regeling valt, moet u tegen 1 juli een btw-nummer aanvragen via het formulier 604A. ‘Zit het vakantiehuis in uw privévermogen, dan is een inschrijving in de Kruispuntbank van Ondernemingen niet vereist’, zegt Van Sant. Daarnaast moet u periodieke btw-aangiftes indienen en een btw- bonnetje of bij het uitchecken een factuur uitreiken.

4. Btw aftrekken

Een btw-plicht brengt formaliteiten met zich mee. Maar er is ook een belangrijk voordeel: de verhuurder mag de zelf betaalde btw op de gemaakte kosten volgens de normale regels aftrekken. Het kan gaan om de 21 procent btw die betaald is op de aankoop- of oprichtingsprijs van een nieuwbouw, renovatiewerken, de inrichting en alle lopende kosten.

‘Let op als u zelf soms ook in de vakantiewoning verblijft. De btw voor het privégebruik is niet aftrekbaar. U zult uw btw-aftrek met andere woorden moeten beperken tot de periodes dat de woning wordt aangeboden voor verhuur.’

De btw-aftrek blijft niet beperkt tot de btw betaald vanaf 1 juli 2022. Ook in het verleden betaalde btw kan worden gerecupereerd. ‘Dat kan als de zogenaamde herzieningstermijn nog niet is verstreken. Voor de bouw of de aankoop van een nieuwe woning bedraagt die 15 jaar en voor verbouwingen en omvormingswerken vijf jaar’, zegt Van Sant. U kunt dan x/15 of x/5 van de betaalde btw terugvragen voor de nog te lopen jaren van de herzieningstermijn. ‘Let op, voor herstellings- of onderhoudswerken zoals schilderwerken hebt u geen recht op historische btw- aftrek’, zegt Van Sant.

5. Boekingen vanaf 1 juli

De nieuwe regels treden in werking op 1 juli. Of de nieuwe dan wel de oude regels van toepassing zijn, hangt in principe af van het tijdstip van betaling. Maar in een rondzendbrief heeft de fiscus een tolerantie voorzien: het nieuwe btw-regime moet alleen toegepast worden op verblijven die geboekt worden vanaf 1 juli 2022.

Een voorbeeld. Een gezin heeft op 15 maart 2022 een verblijf geboekt van zaterdag 16 juli 2022 tot 23 juli 2022 in een vakantiepark. Bij de boeking wordt een voorschot gevraagd, het saldo wordt betaald op 15 juli 2022. Voor dit verblijf mag het oude regime worden toegepast en moet geen btw aangerekend worden, ook niet wat de slotfactuur betreft.

6. Geen veranderingen voor personenbelasting

De nieuwe btw-regels veranderen niets aan de aangifte van de inkomsten in de personenbelasting. De inkomsten via vallen uiteen in drie types: een onroerend inkomen uit de verhuur van de kamer of vakantiewoning, een roerend inkomen uit de verhuur van de meubelen en een divers inkomen uit extra diensten, zoals ontbijt.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Bron: De Tijd